Le District d’Abidjan fait face à un déficit criant de logements, et ce malgré les différentes promotions immobilières qui existent en Côte d’Ivoire. Entre espoir et désillusion, les Ivoiriens crient plutôt à l’arnaque.
Promotion immobilière et programme présidentiel de logements. Que ce soit l’un ou l’autre, un grand nombre d’Abidjanais ne veulent plus en entendre parler. Pour ces derniers, c’est bien plus un leurre d’accéder à une propriété privée qu’une réalité. Les arguments développés et qui confortent cette frange de la population dans sa position sont édifiants.
Clément Boko, chef de service montage et planification à Rti 1, évoque son cas. Il se dit doublement victime de sociétés de promotion immobilière. La première fois, c’était avec Magil Construction Côte d’Ivoire, une structure, dit-on, israélienne, dont les bureaux sont situés à la cité des cadres en face de l’école de police, dans la commune de Cocody. « Cette société immobilière réalisait, à l’époque, des villas duplex sur 500 m² à 25 millions de Fcfa. Je n’ai pas hésité à mettre 4,5 millions de Fcfa pour les frais de dossiers, l’apport initial et autres frais », relate-t-il. Poursuivant, Clément Boko, qui nourrissait le secret espoir d’être logé dans une villa duplex à Bingerville, déplore le fait qu’il n’ait pu satisfaire ce désir depuis lors. « Depuis 2012, je n’ai jamais eu de suite relativement à ce projet. Longtemps après, je constate que la société a carrément fermé boutique, et s’est muée en une autre entreprise, Lews holding, qui se trouve dans les mêmes locaux. On nous demande de continuer à faire des versements pour les montants souscrits, alors qu’on ne voit pas de maisons », regrette-t-il. Cet agent de la Rti 1 n’est pas le seul à se plaindre de cette société immobilière, puisqu’un collectif de souscripteurs s’est mis en place, et à travers une plateforme, les membres dudit collectif font des pieds et des mains pour récupérer les sommes versées.
Rêve brisé. La première tentative avec des promoteurs privés ayant échoué, Clément Boko n’a pas, pour autant, baissé les bras. Lorsque le programme présidentiel des logements sociaux, économiques et de standing a été lancé, il a vu en cette initiative, une aubaine d’accéder à un logement. « Lorsque j’ai souscrit au programme présidentiel de logements sociaux, j’ai été affecté chez Mab Gasnier, un promoteur européen qui avait son site à Grand-Bassam. Après environ trois mois d’hésitation, lorsque je me suis présenté finalement chez cet opérateur, on m’a dit que la liste des souscripteurs était bouclée », se désole l’agent de la Rti. Face à cette situation, Clément Boko n’a pas eu d’autre choix que de se tourner à nouveau vers le Centre de facilitation des formalités d’accès au logement (Cefal), où il explique sa situation. Il est alors orienté vers un autre promoteur immobilier inscrit au programme présidentiel, où il n’hésite pas à verser la somme de 2,5 millions de Fcfa, au titre des premiers frais pour l’acquisition d’une villa de 5 pièces d’un coût global de 16 millions de Fcfa. Après plusieurs années, las d’attendre une maison qui ne sort pas de terre, Clément Boko introduit une demande de remboursement des fonds engagés. Rentré dans ses fonds, il promet de prendre un terrain et de se lancer désormais dans l’auto-construction.
De 16,4 millions à 75 millions de Fcfa. Désabusé par la Société de bâtiment et d’immobilier en Côte d’Ivoire (Batim-Ci), un couple a publié sur Facebook un gros coup de gueule. « Depuis 2009, mon époux a souscrit au projet immobilier de la société Batim sur la route de Grand-Bassam pour un coût total de 16 367 813 Fcfa (y compris les frais de notaire), et ce pour une maison basse de 4 pièces. Après le versement de 14 millions de Fcfa en 2010, la société nous a informé que le projet devrait atteindre son terme dans 3 ans, c’est-à-dire en 2012 », raconte l’épouse. Puis de poursuivre que malheureusement, en 2012, « nous n’avons pas pu rentrer en possession de notre maison ». Le promoteur, à la suite du non-respect de ses engagements, fait remarquer cette dernière, propose une autre opération immobilière, mais cette fois-ci à Cocody Béssikoi, en lieu et place de la précédente. « Nous avons accepté cette relocalisation avec des coûts supplémentaires. De 16 millions de Fcfa, nous nous retrouvons à 57 176 000 Fcfa. Nous avons accepté et payé 44 millions de Fcfa », souligne cette dame qui pensait être sortie de la tourmente avec son époux. Que non ! En effet, contre toute attente, poursuit-elle, le lundi 19 février 2018, ils apprennent que la société a réajusté les coûts des maisons. Du coup, la maison qui, à l’origine, était à 57 millions de Fcfa, passe désormais à 75 millions de Fcfa. La raison invoquée, le changement de direction de la société Batim-Ci. « Nous sommes, mon époux et moi, déçus de cette société. Parce que nous constatons que cela est une vraie arnaque », dénonce-t-elle. Mieux, elle a invité toutes les personnes qui seraient dans cette même situation à les rejoindre afin de constituer un collectif pour faire front et rentrer en possession de leurs maisons.
Au sein de l’entreprise de promotion immobilière, on impute toute cette situation à des corrections qui ont été faites.
Corrections. Lamine Sylla est le directeur général adjoint (Dga) de Batim-Ci depuis août 2017, suite à des changements intervenus au niveau de la direction générale de ladite société. « Batim a été rachetée en décembre 2015 par un groupe financier ivoirien, Paph (Phenix africa parteners holding). A la suite du changement et de tout ce qu’il a été donné de constater, trois audits ont été menés : l’audit financier ; l’audit opérationnel, c’est-à-dire l’audit de l’ensemble des modes opératoires, de production de bâtiments, de logements, de maisons de Batim ; et l’audit du système de traitement des informations. Ces audits ont donné des résultats qui ne sont pas des plus heureux », souligne le Dga. Il a indiqué que l’audit opérationnel a consisté à passer systématiquement en revue tous les 6 programmes en cours de réalisation de Batim, au nombre desquels Palmyre Bassam. « On s’est rendu compte de plusieurs erreurs de jugement et de calcul sur ce programme qu’il a fallu corriger », mentionne-t-il. De son avis, sur Bassam, la première des choses qui n’avait pas été prise en compte dans l’estimation, c’est le manque d’un réseau d’assainissement, de drainage des eaux pluviales et de traitement des eaux usées. « Il y a eu le branchement au réseau national d’électricité. Au lieu de nous connecter à environ 6 Km de Bassam, on est allé à Bonoua, autour de 15 Km. Tout cela coûte cher. Un autre élément, c’est le branchement au réseau national d’eau potable. Il a fallu aller jusqu’à 4 Km », a révélé le Dga de la société. Puis de souligner qu’il s’agit d’autant d’éléments qui, « objectivement», justifient l’augmentation des coûts des maisons. Il a fait savoir qu’avant Palmyre Bassam, il y avait un premier projet qui avait été lancé en 2009, du nom de Projet Océan, qui était de petites villas basses. Mais le fait que cette région ait pris de la valeur, entre-temps, et qu’aujourd’hui poussent des villas de standing dans ladite zone, le projet Océan a été abandonné au profit du projet Palmyre. « Il avait été demandé à tous ceux qui avaient souscrit au projet Océan de venir sur le projet Palmyre. Certainement que ce couple a accepté. Parce que les 75 millions de Fcfa évoqués, c’est le projet Palmyre. On est passé de 57 millions de Fcfa à 75 millions de Fcfa sur le projet Palmyre Bassam, pas le projet Bessikoi qui est une opération située juste derrière le Chu d’Angré, Cocody. C’est de l’éco plus (quatre pièces), qui tournait autour de 30, voire 35 millions de Fcfa », clarifie le Dga.
Patienter. S’agissant des personnes qui demandent un remboursement, la réponse de la société est claire. Selon le Dga, le fait d’avoir réévalué les coûts des maisons a contraint l’entreprise à se retourner vers les banques pour solliciter un crédit qui leur a été octroyé. Mais à la seule condition de créer un compte séquestre dans la banque en question. « Nous avons proposé à la banque de voir s’il était possible qu’une mainlevée soit opérée sur le compte séquestre pour permettre de procéder à des remboursements. Aujourd’hui, nous avons en tout et pour tout 782 millions de Fcfa de demandes de remboursements, pour une cinquantaine de personnes qui veulent sortir du programme. Là où le compte séquestre contient plus d’un milliard de Fcfa (1,8 milliard de Fcfa, si mes souvenirs sont exacts) », confie Lamine Sylla. « Il y a de la demande autour des maisons de Bassam, parce que c’est une zone qui plaît beaucoup. Nous demandons aux souscripteurs de patienter », propose le Dga.
S’agissant des souscripteurs qui ont versé directement leur argent au siège de Batim, et qui ne sont donc pas concernés par le compte séquestre, l’entreprise leur a tenu un discours rassurant, selon lequel leur argent sera remboursé. Mais M. Sylla met un bémol à ses propos. Le remboursement se fera en fonction de la vente des maisons prêtes. « Qu’ils permettent que nous vendions d’abord les maisons pour les rembourser. Si le repreneur prend la maison à un montant supérieur ou égal au versement, on rembourse intégralement. C’est ce qui est arrivé à beaucoup d’entre eux. Il n’en reste plus que quelques uns, dont certainement ce couple qui dit avoir versé 44 millions de Fcfa », conclut Sylla.
1 million de Fcfa remboursé sur 4 millions de Fcfa versés. Outre le couple qui a maille à partir avec la société immobilière Batim, Madame T.B., enseignante dans un établissement privé, vit un drame similaire mais avec la société immobilière dénommée Château royal qui propose plusieurs types de maisons à ses clients, dont des Duplex de 4 pièces à 35 millions de Fcfa. « J’ai souscrit en versant 50 000 Fcfa. Il était question de verser, par la suite, 10 % de la valeur de la maison, avant que les travaux ne commencent, et un an plus tard, 20 % du montant restant pour recevoir les clés de la maison. Le reste de la somme due devait être payé selon une traite chaque mois », explique cette enseignante. Après la souscription, Mme T.B. a passé plusieurs mois à peser les avantages et les inconvénients avant de se décider à payer l’avance. Quelle ne fut sa surprise lorsque, arrivée dans les locaux de ladite société, elle apprend que la souscription qu’elle a faite n’est plus valable et que le nouveau montant à verser pour rentrer dans le projet s’élève désormais à 150 000 Fcfa. Après négociations, la société accepte de lui faire un forfait de 100 000 Fcfa pour une nouvelle souscription. De même, le Duplex de 35 millions de Fcfa est désormais à 45 millions de Fcfa mais, toujours bénéficiant d’un forfait, le prix est revu, pour elle, à 40 millions de Fcfa. « J’accepte le forfait de 100 000 Fcfa pour la nouvelle souscription. Mieux, je contracte un prêt 4 millions de Fcfa auprès de ma banque et je verse 10 % des 40 millions de Fcfa, la valeur de la maison », relate Mme T.B. Elle fait tout cela après une visite rassurante sur le site de la promotion immobilière, où elle a pu constater que les constructions avaient effectivement commencé. Les jours passent et lors d’une visite sur le site, Mme T.B., qui pensait que tout allait désormais dans le meilleur des mondes, va découvrir que les 40 millions de Fcfa ne sont valables que pour une maison basse et non un Duplex, comme initialement mentionné. « Les plans ont changé. Les 4 pièces sont des maisons basses et les Duplex passent de 4 pièces à 6 pièces, puis à 65 millions de Fcfa. Là encore, on me propose un forfait de 55 millions de Fcfa que j’ai refusé », explique-t-elle amère. Du coup, elle exige un remboursement des sommes déjà engagées. La société lui demande de produire un courrier qu’elle n’hésite pas à déposer. Malgré la promesse faite de lui verser son dû dans seulement 3 semaines, cette enseignante est encore à attendre. « En août 2017, j’ai déposé une plainte dans un commissariat. J’ai remis des convocations à la société. C’est après le commissariat et plusieurs convocations que, finalement, cette société a accepté de verser 1 million de Fcfa sur les 4 millions de Fcfa déposés », informe Mme T.B. Jusqu’à la date du 10 avril 2018, ce couple n’avait pas encore perçu la totalité de son remboursement.
Cet état de fait crée la méfiance au sein de la population. Un grand nombre d’Abidjanais doute, à ce jour, des opérations immobilières relevant aussi bien d’opérateurs privés que d’opérateurs inscrits au programme présidentiel de logements sociaux, économiques et de standing. Les entreprises incriminées, face à cette situation, plaident leur bonne foi. Cette ligne de défense est-elle inattaquable ?
Ligne de défense. Lews Holding, société spécialisée dans la promotion et la vente des maisons, a, dans une note intitulée « Ma part de vérité », et signée de son directeur de la communication, Olivier Gnahoua, réagi aux propos tenus à son encontre. Il fait remarquer dans la note que la société Lews Holding a entamé depuis 2011 un vaste programme de construction de 20.000 logements avec une technologie dite révolutionnaire, à savoir le coffrage métallique. « Cette nouvelle technique a eu un écho favorable auprès de nombreux clients qui ont adhéré à l’opération immobilière baptisée : Programme 20 000 logements ». Dans le cadre de la conduite de ce programme, explique-t-il, des difficultés sont survenues, après le désistement de certains partenaires d’affaires. Toute chose qui a conduit l’entreprise à commettre un cabinet d’experts financiers censé l’accompagner dans son redressement. L’objectif étant de gérer les créances des souscripteurs immobiliers, notamment ceux qui ont décidé de sortir du projet de la société Lews Holding. Il a rassuré que par l’acquisition de nouveaux sites et l’adhésion de nouveaux partenaires, la structure entend respecter ses engagements vis-à-vis de ses clients et prestataires de services.
Remboursement conditionné. Autres lieux, autres explications. Après un coup de fil lancé le vendredi 27 avril 2018, Boateng Mathias, directeur de la société immobilière Château Royal, dont les bureaux sont situés au 3ème étage d’un immeuble à la Riviera Palmeraie, accepte de nous recevoir. Samedi 28 avril 2018, il est 12 heures lorsqu’il arrive au bureau, arborant un chasuble qui montre bien qu’il vient d’un de ses chantiers. Il explique qu’il a dû abandonner ce qu’il faisait pour nous rencontrer. Après lui avoir exposé dans le détail le litige qui l’oppose à dame B.T., sa réaction est spontanée. « Je n’ai aucune intention de ne pas rembourser Mme B. T. Cependant, elle devrait attendre que j’aie de l’argent », rassure le patron de Château Royal, qui poursuit que Mme B. T. fait partie des premiers souscripteurs du projet immobilier. « Après sa souscription, au démarrage du projet, elle ne s’est plus présentée à nos bureaux. Nous l’avons donc sortie du projet. Un an après, elle revient nous supplier de la réintégrer au projet et accepte les nouvelles conditions de souscription, fixées cette fois-ci à 100 000 Fcfa. Après s’être acquittée à nouveau de ce montant, elle disparaît pour réapparaître avec, cette fois-ci, un versement de 4 millions de Fcfa, pour une maison de 4 pièces », explique le promoteur. Ce dernier souligne que les maisons étant grandes, il a réuni les clients pour leur notifier des modifications au niveau du nombre de pièces qui passera de 4 à 7, avec de nouveaux coûts. Absente à cette rencontre, Mme B.T. se rend sur le chantier avec son mari, où elle rencontre le promoteur qui lui présente les modifications. « Sans réagir, elle a attendu plusieurs mois après les changements évoqués, et revient pour réclamer, cette fois-ci, un remboursement. J’ai exigé une lettre dans laquelle elle doit le signifier clairement, ce qu’elle a fait. J’ai pris l’engagement de la rembourser, et je le ferai, mais à condition de disposer d’argent. Tant que je ne trouve pas une autre personne qui accepte de payer la maison de Mme B. T. qui est déjà entamée, je ne peux pas boucler le remboursement », affirme, catégorique, Boateng Mathias. Il fait ensuite remarquer qu’un client pour lequel on a déjà investi et qui demande un remboursement, « vous ne pouvez pas imaginer les difficultés dans lesquelles il nous met. Parce qu’en plus de ce dernier, nous avons aussi des crédits de nos fournisseurs ».
Dures réalités. Saisissant l’occasion de l’entretien qu’il nous a accordé, Boateng Mathias nous édifie sur les difficultés auxquelles les promoteurs immobiliers privés sont confrontés. Notamment de la part des banques qui n’acceptent de les accompagner qu’avec des taux d’intérêt énormes. L’autre difficulté, c’est que les promoteurs immobiliers, dans leur grande majorité, sont condamnés à ne pas attendre les clients pour construire les maisons. Ils doivent continuer d’investir, tant qu’ils disposent de ressources financières, pour satisfaire la demande des acquéreurs. Parce que, qu’ils le veuillent ou non, ils ont des engagements à honorer, surtout au niveau des impôts. « Tu travailles, tu ne travailles pas, tu paies les impôts. Même si tu n’as pas de clients, tu ne peux pas aller aux Impôts pour dire que tu ne paies pas », explique Baoteng, qui souligne qu’à cela, il faut ajouter le coût des matériaux de construction qui prend l’ascenseur chaque fois. Le prix de la tonne de ciment illustre bien ses propos. De 80 000 Fcfa, il y a quelques années, elle est aujourd’hui à près de 100 000 Fcfa. « On fait le coût de la maison en fonction des matériaux de construction », soutient-il. Quand ce ne sont pas les banques et les impôts qui constituent des obstacles, le manque de clientèle en devient un et se pose même comme un des freins. Les Ivoiriens, en général, n’ont pas d’argent pour se loger.
Un autre frein, et non des moindres, à l’accès aux logements, ce sont les maigres revenus des Ivoiriens. Soro Doté, président de la Confédération des Pme-Pmi du Btp (Bâtiments et travaux publics) de Côte d’Ivoire, promoteur immobilier inscrit au programme présidentiel des logements sociaux, en parle. Patron de l’entreprise Établissement immobilier des sociétés novatrices des travaux du bâtiment et entretien technique, il déplore l’attitude de certains souscripteurs. « L’État m’a affecté 250 souscripteurs. Sur ce nombre, il y a une cinquantaine qui s’est désistée. Les autres, après s’être acquittés d’un apport initial, ne paient plus rien, ils attendent. Voilà la situation », explique le président Soro Doté. Il souligne que les personnes qui sont sorties du programme avancent comme argument le fait que l’État les a trahies et qu’elles pensaient que c’étaient des maisons clés en main. « Quelqu’un qui touche un salaire entre 200 000 et 300 000 Fcfa et qui veut payer une maison sociale qui coûte 12,500 millions Fcfa, quelle que soit sa bonne volonté, il ne pourra pas payer cette maison, parce qu’il a des charges familiales », déplore Soro Doté.
Face aux promesses, la réalité sur le terrain
Loger l’ensemble de la population, c’est l’ambitieux projet du gouvernement qui s’est, malheureusement, heurté à des réalités sur le terrain pour sa mise en œuvre. Au point où ce sont 4 700 logements qui ont fait l’objet de remise de clés au cours de l’année 2017. Ce bilan a été dressé le 23 février 2018.
Face aux réalités, les ambitions, en termes de construction de logements, ont été revues à la baisse. Ainsi, d’un objectif initial de 60 000 logements par an (ce qui devrait faire en principe 420 000 logements de 2013 à 2020), le gouvernement ambitionne de livrer 150 000 logements sur la période 2016-2020, soit 37 500 logements par an. De même, le gouvernement a donné un coup d’accélérateur à l’accès au logement, à travers de nouvelles conditions applicables au guichet du Compte de mobilisation pour l’habitat (Cdmh). Cet outil a été créé pour améliorer les conditions du crédit des ménages, pour l’accession à la propriété de l’habitat social et économique, et concourir au refinancement des crédits-acquéreurs consentis par les banques et établissements financiers. Le dispositif du Cdmh mis en place prévoyait, à sa création, le taux d’intérêt du crédit-acquéreur à 9,5% par an pour les clients ; le taux d’intérêt annuel de refinancement pour les banques à 6%. En raison des coûts jugés onéreux pour les banques et pour les ménages, ce dispositif a montré ses limites. Pour relancer l’attrait des banques au Cdmh, il a été proposé une révision à la baisse des taux de refinancement et du crédit-acquéreur afin de soutenir la politique de logement social. C’est ainsi qu’un taux d’intérêt de sortie de 5,5%, contre 6% l’an (assurance y compris) pour les acquéreurs de logement social et économique, a été défini. Quant au taux de refinancement pour les banques au guichet du Cdmh, il est désormais de 2%, avec un barème de refinancement de 90% et 95%. Et cela en fonction de la durée du prêt et seuls les crédits de 11 à 20 ans décaissés totalement sont finançables.
De nouvelles dispositions ont été prises, à l’effet d’impulser un nouveau souffle au programme présidentiel des logements. S’agissant des sociétés de promotion immobilière, ne seront éligibles au programme présidentiel que celles capables de produire 100 logements à Abidjan ; 50 à l’intérieur du pays et 25 en zone rurale. Voilà qui vient mettre de l’ordre dans le programme présidentiel de logements.
linfodrome.com
